为揭开房地产腐败易发、高发的迷局，“新华视点”记者近日到山东省监狱，与2005年震惊全国的青岛房地产腐败大案主角之一——青岛市原市长助理、原崂山区委书记王雁进行了对话。

　　王雁的现身说法，让我们看到了开发商是如何在土地、规划、审批、协调等房地产开发的各环节，向地方官员发动“攻关”的，应该成为房地产业引以为戒的防腐警示。

　　 审批环节多，权力寻租环节同样多

    36岁就是厅级干部的王雁,拥有“青岛市十大杰出青年”等光环。他收受的490多万元贿赂中,大部分为房地产开发商所送。他最终以受贿罪被判处死刑、缓期二年执行。

　　在王雁之外，青岛市规划局原局长张志光和崂山区国土资源局原局长于志军也因涉案而获重刑。两人分别收受860多万元和539万元的贿赂。因涉及土地批租、规划审批、建设许可等房地产开发的各个环节，此案堪称洞察房地产市场腐败的样本。

　　面对记者，王雁感触良多。他说，掌握土地批租权的地方官员首先是开发商“攻关”的对象。

　　“表面上看，土地开发程序极为复杂，但实际上各个环节的一把手说了算。我是全区的一把手，自然说一不二。”经查明，王雁先后为10多个开发商谋利并受贿，事由主要包括：谋取尽快取得国有土地使用权、参与城市旧村改造、协调解决开发小区市政配套设施问题、及时结算工程款等。

　　青岛有个环宇房地产开发公司，其董事长首先在土地批租上对王雁发动“腐败攻关”。为“尽快取得国有土地使用权”和“参与旧村改造”等项目，他给王雁送了3次“重礼”，共计334万多元！

　　“土地关”过了，接着就是“规划关”。在青岛“世纪华庭”等项目规划审批上，这位董事长又给市规划局原局长张志光送去6万美元。经查明，张志光先后为30多家开发商谋取不当利益，自己从中收受约900万元。

　　从张志光身上看,开发商在规划审批环节上的“腐败攻关”包括：商品房项目的建设及规划手续审批、违规提高容积率、酒店改建商务会所和高档公寓、旧村改造工程、房地产项目工程验收、单位宿舍楼项目、以规划审批权帮助承揽工程项目等。

　　王雁坦言，开发商的“土地攻关”防不胜防。“2002年前后的城市旧村改造开发热中，大批开发商看到了制度缺陷和暴利空间。当时区土地部门成摞的呈批件送到我的办公桌上，让我难以分辨，加上有各级审查意见，我一一签名，让人利用。”

　　房地产开发审批环节看似很多,但这意味着权力寻租的环节也多。

　　 成也开发商，败也开发商

　　也许很难想像，为一些开发商谋取不当暴利的王雁，最终倒台竟是因为与开发商叫板。

　　“我到崂山区担任领导工作时，地产市场秩序已很混乱。开始我试图清理整治，结果得罪了一些开发商。当然,正因自己本身不廉洁，才授人以柄，最终自取其辱。”

　　“告倒我的这家开发商1993年低价拿到大量土地，多年来圈地、晒地并以贷款和拖欠为主，形成大量的合同纠纷和烂尾工程。有一次我去台湾开会,该开发商跟到台湾，硬塞给我1万美元，说是在外购物的零花钱,我推辞,他又说暂借，在当时情况下我收下并带了回来。”

　　“回来后，该开发商找到我，说要对原地块进行重新启动或评估后由政府回购，并承诺如果我审批就将利润分给我10％。”王雁解释说，所谓重新启动,是指变相将地转卖给其他开发商；所谓政府回购，是指将未开发的土地评估作价16亿元，再反卖给政府。“我当时拒绝了他的要求。”

　　恼羞成怒的开发商，到北京请了两位律师。“他们以合作伙伴身份找我，提出威胁，要么答应条件可能因此获得几千万元的好处费，要么身败名裂。当我把对方在台湾给我的1万美元退还时，他们第二天即以此为罪证告我，同时威胁说，答应‘合作’就撤案，否则将置我于死地。”

　　之后，对方把被省市区三级法院查封的烂尾工程，与其他开发商暗中签订新的开发合同，并收取巨额保证金，同时对外预售。“当我安排政府、政法委、法院、公安、建设等有关方面与之讲法摊牌时，我意识到，对于个人而言，已经无路可退了。”果然，他们很快就以土地违法批租为主要罪状举报了我。

　　王雁反思说，开发商以影响政府的行政行为为特点寻租牟利，“从那些道貌岸然的不法商人可疑的谦恭后面，我看到了他们从牙缝里发出的冷笑！”

　　 游走在“助推房价”和“执行调控”之间王雁坦言，高房价意味着地价更高，同时又意味着地方财政收入高增长，还意味着作为官员政绩的城市建设加速。

　　“我刚到崂山区工作时，感到地价过低。结果，通过冻结土地批租、实施整村改造异地安置或分散自主购房等方案，不到三个月，崂山区的土地价格就大幅上涨，城乡接合部沿海一线的地价涨幅达到100％至150％。据统计，同期崂山区商品房销售价格比青岛市中心区高出11％。”

　　很明显，作为地方领导，要想在任期内干出“看得见”的业绩，抓城市改造、房地产开发是最快捷的。与实实在在的地方利益相比，上级调控只是外在的和阶段性的。

　　王雁说，开发商向官员“攻关”还有一个特点，即先托人牵线，请吃饭，交朋友，铺路子。王雁坦言，这是一种渐进式的“攻关”轨迹：由陌生变熟人，最后成为过从甚密、失去原则办事的朋友。回头看，以成本核算为天性的开发商，即使是朋友，也决不会把钱往水里扔。王雁承认，一些地方领导在政绩、人情和谋利心态的驱动下，容易被开发商“俘获”，与开发商结成利益集团。